Trong quá trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ trong hoạt động công chứng. Nhận thấy khi thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất trong rất nhiều trường hợp, các bên chuyển nhượng đã thoả thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thực tế. Vậy nguyên nhân là gì và hậu quả như thế nào từ việc các bên để giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế. Chúng ta cùng tìm hiểu.
* Về nguyên nhân: 
- Thứ nhất: Giảm tiền thuế, phí khi thực hiện thủ tục sang tên chủ sử dụng
Theo quy định pháp luật, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải chịu các loại thuế phí như thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ, ngoài ra còn một số lệ phí khác (không đáng kể) trong đó thuế thu nhập cá nhân là chiếm tỷ lệ lớn.
Căn cứ theo các quy định của pháp luật liên quan về thuế thì số tiền thuế TNCN khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất = giá tính thuế * thuế suất (2%) trong đó giá tính thuế là giá chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Như vậy,  giá chuyển nhượng là cơ sở để tính thuế TNCN , giá chuyển nhượng cao thì thuế thu nhập cá nhân càng lớn, và mức giá chuyển nhượng cao hay thấp lại là do sự thoả thuận của các bên chuyển nhượng . Nếu giá thoả thuận của 2 bên thấp hơn khung giá nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì cơ quan thuế sẽ dựa trên khung giá nhà nước để tính tiền thuế (thực tế cho thấy, giá đất có nhiều sự biến động đặc biệt là trong nền cơ chế thị trường trong khi khung giá nhà nước thể hiện, phản ánh giá đất ở mức ổn định trong một thời gian dài cho nên khung giá nhà nước sẽ chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế). Chính vì vậy các bên sẽ thoả thuận ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp so với giá thực tế để trốn tránh được 1 phần nghĩa vụ tài chính về thuế phí.
- Thứ 2: Giá do các bên tự thỏa thuận ghi vào hợp đồng
Khi thụ lý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì rất khó để công chứng viên có thể từ chối việc công chứng nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế. Bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng cũng chính là hợp đồng dân sự, và nguyên tắc tôn trọng tự do thoả thuận của các bên được đặt lên hàng đầu (trừ trường hợp thoả thuận đó vi phạm pháp luật). Hơn nữa, khi đến yêu cầu công chứng các bên sẽ cố tính che dấu đi giá chuyển nhượng thực tế mà công chứng viên lại không có thẩm quyền và trách nhiệm bắt buộc phải xác minh hay giám định mức giá các bên yêu cầu ghi trong hợp đồng có hợp lý hay không mà chỉ dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Như vậy, khi các bên đã đồng ý ký kết hợp đồng công chứng với mức giá đã được 2 bên thống nhất thì công chứng viên không thể từ chối. Ở đây, công chứng viên chỉ có thể tuyên truyền, phổ biến quy định cho các bên về quyền cũng như hậu quả pháp lý khi xác lập giao dịch.
* Về hậu quả: 
Như đã phân tích ở trên, lợi ích trước mắt khi các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá trị thực tế là nhằm giảm bớt 1 phần thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. 
Tuy nhiên đây sẽ là hành vi vi phạm pháp luật về thuế nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện và tùy vào mức độ,tính chất vi phạm mà có thể bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. 
Ngoài ra, khi thực hiện việc chuyển nhượng mà ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá bán thực tế cũng có tiềm ẩn những rủi ro lớn cho các bên đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng. Thứ nhất, khi các bên thống nhất ghi giá vào hợp đồng như vậy, nếu khi xảy ra tranh chấp thì những gì được thể hiện trong hợp đồng sẽ là cơ sở để tòa án giải quyết. 
Ngoài ra, hiện nay các bên chuyển nhượng với mục đích tự đảm bảo an toàn cho nhau thì ngoài hợp đồng chuyển nhượng ghi giá trị thấp hơn giá thực tế có công chứng, chứng thực theo quy định. Các bên còn lập thêm hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng, chứng thực (với giá chuyển nhượng hợp đồng là số tiền thực tế 2 bên mua bán). Tuy nhiên căn cứ tại quy định điều 124 BLDS 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù đã được công chứng, chứng thực nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo vì hợp đồng này được xác lập là để nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước (che dấu hợp đồng chuyển nhượng với giá bán thực tế). Do đó sẽ phát sinh những tranh chấp, gây ra những hậu quả lớn cho các bên và liên đới cho cả bên thứ 3 nếu đã có giao dịch đối với quyền sử dụng đất đó.
Vì vậy, khi tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các công chứng viên cũng như chuyên viên cần phải giải thích rõ cho khách hàng nhận thức đúng, đầy đủ về hậu quả pháp lý của giao dịch nếu ghi giá thấp hơn giá thực tế nhằm tránh xảy ra tranh chấp,thiệt hai cho các bên sau này, góp phần nâng cao vai trò của công chứng trong các giao dịch dân sự.