Như vậy, qua khái niệm trên có thể thấy đặt cọc được thực hiện bởi 2 chủ thể đó là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc với mục đích nhằm đảm bảo hợp đồng chính mà các bên hướng tới được giao kết hoặc được thực hiện trong tương lai. Tài sản đặt cọc là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế việc đặt cọc thường xuyên xuất hiện trong rất nhiều lĩnh vực có thể kể đến một số vị dụ cụ thể như:

-         Đặt cọc cho đại lý để mua xe ô tô khi đại lý chưa sẵn xe

-         Đặt cọc để mua điện thoại được sớm nhất khi cửa hàng có chương trình nhập hàng.

-         Đặt cọc để thực hiện mua bán bất động sản, nhà ở, ô tô khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng chưa đủ tiền; bên bán, bên chuyển nhượng chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý về chủ sử dụng/chủ sở hữu hoặc thậm chí là chưa đến ngày lành, tháng đẹp để giao kết hợp đồng .v.v.

Chúng ta đều nhận thấy rằng, việc đặt cọc thường được diễn ra với những hoàn cảnh cùng với lý do khác nhau. Nhưng tựa chung hợp đồng đặt cọc được giao kết khi hợp đồng chính mà các bên hướng tới chưa thể được thực hiện. Với ưu điểm dễ thực hiện, và có tính ràng buộc nên biện pháp đặt cọc ngày càng được sử dụng phổ biến hơn đặc biệt là đối với những giao dịch liên quan đến những tài sản có giá trị như bất động sản, động sản có giá trị lớn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc người dân chưa nắm rõ một số đặc điểm, bản chất cũng như tính pháp lý về hợp đồng đặt cọc đã tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho các bên khi tham gia giao kết. Cụ thể một số rủi ro mà các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể gặp phải:

1. Rủi ro đối với tài sản đặt cọc

 Đa số khi các bên giao kết xong hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản thì cảm thấy yên tâm và cho rằng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đó đã cơ bản được giải quyết. Tuy nhiên, rất ít trường hợp bên đặt cọc nhận ra rằng, đây chính là thời điểm mà họ phải chịu những rủi ro đầu tiên trong quá trình mua bán/ chuyển nhượng tài sản bởi trong đa số các giao dịch đặt cọc được thực hiện thì bên đặt cọc chỉ dựa vào sự tin tưởng đối với bên nhận đặt cọc cũng như tin vào điều khoản phạt cọc sẽ đảm bảo bên nhận đặt cọc thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận, chứ không có bất kỳ biện pháp bảo đảm bổ sung nào để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc và tiền phạt cọc của bên nhận đặt cọc. Vào thời điểm bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc cho bên kia có thể phát sinh một số rủi ro mà bên đặt cọc phải đối diện như: bên nhận đặt cọc có thể nhận đặt cọc của nhiều người để mua bán cùng 1 tài sản và sau đó bỏ trốn; bên nhận đặt cọc trì hoàn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác trong thời gian dài hoặc bên nhận đặt cọc cố tình không thực hiện hợp đồng đặt cọc, gây khó khăn, không chấp nhận nộp phạt cọc, quỵt tiền cọc v.v

Mặc dù pháp luật có quy định bảo vệ cho bên bị vi phạm hợp đồng đó là có quyền khởi kiện ra tòa án nếu bên kia vi phạm các nội dung đã được thỏa thuận, tuy nhiên quá trình khởi kiện ra tòa án, quá trình tố tụng diễn ra thường mất rất nhiều thời gian, chi phí và công sức, cho dù có thắng kiện thì việc thu hồi số tiền cũng không thể nhanh chóng và dễ dàng.

2. Nội dung đặt cọc thường sơ sài, cẩu thả dẫn tới tranh chấp

Pháp luật hiện nay không quy định giao dịch đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Chính vì vậy, trên thực tế vẫn còn tỷ lệ lớn việc đặt cọc được các bên tự thỏa thuận và ký kết mà không có bên thứ 3 chứng nhận, điều này dẫn tới tiềm ẩn những rủi ro rất lớn.

Rủi ro đầu tiên phải kể đến đó chính là các thỏa thuận trong đặt cọc thường sơ sài, thiếu những nội dung cần thiết. Rất nhiều vụ tranh chấp về đặt cọc cho thấy hợp đồng đặt cọc chỉ quy định nghĩa vụ của hai bên phải bán, phải mua với nhau, số tiền cọc, tiền phạt cọc là bao nhiêu chứ không thể hiện các điều kiện, điều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán/chuyển nhượng; đến khi chính thức ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng thì hai bên không thể thống nhất được nội dung với nhau, từ đó hai bên đổ lỗi cho nhau và không xác định được ai là người vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Để các bên có thể thực hiện được nghĩa vụ của mình đã cam kết; để xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên khi có bất đồng; để tránh rủi ro cho cả hai bên thì đặt cọc không chỉ phải quy định rõ về các điều kiện bảo đảm mà còn phải quy định rõ các điều khoản, điều kiện của hợp đồng chính mà hai bên sẽ giao kết bởi bất cứ một điều khoản nào trong hợp đồng chính không thể thống nhất dẫn tới hợp đồng chính không thể giao kết thì ngay lập tức đặt ra câu hỏi ai là người vi phạm đặt cọc.

Rủi ro thứ 2 đó là khó đảm bảo được tính xác thực của việc đặt cọc nếu như các bên tự thỏa thuận, tự ký kết mà không có công chứng, chứng thực. Thực tế cho thấy, lợi dụng quy định rằng giao dịch đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên để cắt giảm chi phí phát sinh, các đối tượng lừa đảo thường yêu cầu 2 bên tự ký kết hợp đồng với nhau. Điều này dẫn tới việc, bên đặt cọc khó có thể xác định được tài sản mua bán/chuyển nhượng có đủ giấy tờ pháp lý, có tranh chấp, có được phép giao dịch theo quy định hay không, thậm chí là có trên thực tế hay không, bên nhận đặt cọc có đúng là người có quyền nhận tài sản đặt cọc hay không, có đầy đủ chủ thể thực hiện hợp đồng theo quy định .v.v khi mà các thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi, việc làm giả giấy tờ về tài sản, giấy tờ tùy thân ngày càng nhiều và khó phát hiện.

3. Nghĩ rằng vi phạm đặt cọc là vi phạm pháp luật

Khi các bên hoàn tất việc đặt cọc, thường thì các bên cho rằng bên kia sẽ không thể vi phạm cọc vì hành vi này là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bản chất đặt cọc là sự thỏa thuận và hành vi vi phạm cọc chỉ chịu trách nhiệm bằng những thỏa thuận mà các bên đã thống nhất trong nội dung hợp đồng chứ không phải là hành vi vi phạm pháp luật. Trách nhiệm của bên vi phạm cọc sẽ chỉ gói gọn trong phạm vi giá trị số tiền đặt cọc cũng như biện pháp phạt cọc mà các bên đã thỏa thuận từ trước đó mà không chịu thêm bất kỳ hậu quả pháp lý nào khác. Có thể thấy rằng, việc vi phạm cọc không phải là không được phép xảy ra, mà nó hoàn toàn có thể xảy ra nếu các bên chấp nhận được mức trách nhiệm đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Có thể thấy việc không nắm rõ bản chất và cơ chế của giao dịch đặt cọc dẫn đến rủi ro từ giao dịch này luộn hiện hữu cho các bên xác lập hợp đồng thậm chí tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo.!

Văn Tiến