Luật Đất đai năm 2024 có một số quy định liên quan trực tiếp đến ngành Tư pháp cần lưu ý sau đây:

Thứ nhất, về công chứng, chứng thực

 Tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định về công chứng, chứng thực liên quan đến thực hiện quyền của người sử dụng đất như sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”. Về cơ bản, quy định liên quan đến công chứng, chứng thực giữ nguyên như Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 có bổ sung trường hợp được công chứng, chứng thực theo yêu cầu đối với giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dẫn chiếu việc thực hiện công chứng, chứng thực về quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Thứ hai, về các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất

Về điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, tại khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai năm 2024 đã xác định chi tiết, cụ thể hơn các điều kiện so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là: (i) đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đất trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối; (ii) đất có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do Nhà nước thu hồi, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; (iii) có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và (iv) có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định theo hướng quy định đầy đủ hơn. Theo đó, khoản 3 và khoản 4 Điều 125 Luật quy định ngoài các điều kiện của pháp luật về đất đai, tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Cùng với đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng điều chỉnh một số quy định theo hướng khả thi, phù hợp với thực tế liên quan đến điều kiện đối với tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là: bên cạnh điều kiện về ký quỹ thì cho phép nhà đầu tư có “các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”, cho phép đối tượng “có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 bãi bỏ khung giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, đồng thời, quy định rõ bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng (điểm i khoản 1 Điều 159); giá đất cụ thể được áp dụng để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (điểm d khoản 1 Điều 160).

Thứ ba, về xây dựng, thẩm định các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai có 03 nội dung giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết và 17 nội dung giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết. Đối với Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Luật giao ban hành: (1) Chính sách của địa phương về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương; (2) Quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; (3) Quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 và quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của các năm tiếp theo.

Đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Luật giao ban hành: (1) Quyết định diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với cá nhân là người dân tộc thiểu số theo quy định tại khoản 3 Điều 16; (2) Ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Điều 102 để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; (3) Quy định mức bồi thường thiệt hại đối 25 với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển; (4) Ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi; (5) Quy định mức bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt, bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt quy định tại khoản 1 Điều 104; (6) Căn cứ cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định và điều kiện thực tế tại địa phương quy định mức hỗ trợ cụ thể phù hợp với từng đối tượng được hỗ trợ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109; (7) Quy định mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất bằng tiền; (8) Quy định thời gian được bố trí vào nhà ở tạm và mức hỗ trợ tiền thuê nhà ở trong thời gian chờ bố trí tái định cư và cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn; (9) Quy định chi tiết về suất tái định cư tối thiểu; (10) Quy định giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 để xét cấp Giấy chứng nhận; (11) Quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; (12) Quy định hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân để đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (13) Quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; (14) Quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn; (15) Quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị; (16) Quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh; (17) Quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.

Có thể thấy đây là một khối lượng nội dung rất lớn, rất khó, đặc biệt phải phụ thuộc các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn Luật, trong khi quỹ thời gian không nhiều. Do đó, đòi hỏi các cơ quan ở Trung ương và địa phương trong phạm vi nhiệm vụ được giao phải tích cực, khẩn trương, tập trung nỗ lực rất lớn thực hiện để bảo đảm các văn bản được giao quy định chi tiết phải có hiệu lực đồng thời với Luật theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Đồng thời, việc xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết luật phải bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, đồng bộ, thống nhất và khả thi. Các cơ quan chủ trì tham mưu cần chú trọng khâu truyền thông chính sách và lấy ý kiến sâu rộng, có trách nhiệm đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của văn bản, các địa phương để bảo đảm tính khả thi của văn bản. Sở Tư pháp với vai trò là cơ quan tham mưu UBND tỉnh trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng văn bản QPPL sẽ phối hợp, hướng dẫn các đơn vị trong quá trình xây dựng các văn bản, nhất là quá trình thẩm định các văn bản đảm bảo chất lượng và tiến độ được giao.

Việc chủ động nghiên cứu, nắm bắt và triển khai kịp thời Luật Đất đai năm 2024 trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của ngành sẽ góp phần thi hành Luật đảm bảo hiệu quả./.

                                                                    Kim Khánh