Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất trước đây không được pháp luật cho phép, người sử dụng đất chỉ có thể khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà không có quyền giao dịch hay chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, cùng với Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995, thừa kế quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trở thành một chế định quan trọng. Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền sử dụng đất là quyền tài sản và có thể được giao dịch thông qua Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 lại không đưa ra định nghĩa về thừa kế quyền sử dụng đất cũng như các quy định cụ thể về việc để lại quyền thừa kế đối với di sản là quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo các quy định chung về thừa kế giống như với các tài sản thông thường khác.

Để có thể tiếp tục khai thác công dụng, hưởng lợi từ quyền sử dụng đất mang lại, người thừa kế phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế theo quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật về công chứng và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Trong trường hợp quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế chưa được nhà nước công nhận thì việc khai nhận càng trở nên khó khăn hơn.

Giao dịch về bất động sản đặc biệt là các giao dịch làm chuyển quyền sở hữu sử dụng đối với bất động sản, cần phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai. Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận quyền của người sử dụng đất được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đối với quyền sử dụng đất, để thực hiện các giao dịch người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận, tuy nhiên đối với việc để lại thừa kế thì Giấy chứng nhận không phải là yêu cầu mang tính bắt buộc, người sử dụng đất chỉ cần chứng minh mình đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thông qua các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ theo quy định của pháp luật đất đai. Mặc dù, quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của những người thừa kế được tiếp tục sử dụng đất cũng như thuận tiện trong việc tiến hành các thủ tục để khai nhận, phân chia và đăng ký quyền sử dụng đất; song các quy định này lại chưa ghi nhận một cách rõ ràng các loại giấy tờ, tài liệu mà người sử dụng đất cần phải cung cấp. Điều này khiến cho người thừa kế khi tiến hành phân chia di sản thừa kế gặp phải nhiều khó khăn, đặc biệt với đất đai đã được sử dụng trong thời gian dài, giấy tờ, tài liệu đã bị thất lạc thì việc chứng minh thậm chí trở nên bất khả thi.

Luật Đất đai năm 2013 quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Trên cơ sở đó, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Thực tế, những trường hợp người để lại di sản thừa kế đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc xác minh thông tin tài sản đơn giản, dễ dàng hơn rất nhiều. Còn với những trường hợp người để lại di sản thừa kế là người đang sử dụng đất, chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận thì việc tiến hành phân chia di sản thừa kế sẽ gặp phải một số khó khăn. Vì vậy, các công chứng viên của tổ chức hành nghề có thể tiến hành xác minh để đánh giá tính hợp pháp của tài sản, nhưng không có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế. Vì vậy thời gian qua một số công chứng viên của các tổ chức hành nghề từ chối việc công chứng văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, mặc dù theo quy định pháp luật hiện hành việc công chứng văn bản này không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các tài sản khác gắn liền. Mặt khác, quy định về hình thức thực hiện văn bản khai nhận,thỏa thuận phân chia đang đánh đồng giá trị pháp lý của văn bản được công chứng và văn bản được chứng thực. Văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia chỉ có giá trị chứng cứ với vụ việc, xác định tính có thật của việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế, chứ không đảm bảo việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế này là hợp pháp. Trên thực tế, có nhiều trường hợp sau khi khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp, tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dẫn đến tình trạng khiếu kiện phức tạp, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của những người thừa kế khác.

Có thể nói, Luật Đất đai có mối quan hệ mật thiết với nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng… Thiết nghĩ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói chung và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thừa kế nói riêng, cần sớm hoàn thiện, bổ sung các quy định về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật công chứng trong đó có một số quy định cụ thể như:

- Ghi nhận và giải thích thuật ngữ thừa kế quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai một cách rõ ràng và cụ thể. Điều này giúp cho việc xác định quyền để lại di sản thừa kế của người sử dụng đất được dễ dàng hơn, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất.

- Quy định cụ thể các giấy tờ, tài liệu hợp pháp thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận. Việc quy định cụ thể các loại giấy tờ được chấp nhận làm cơ sở xác định quyền sử dụng đất của cá nhân không chỉ giúp cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất sang cho người sử dụng đất mới được thuận lợi mà còn hỗ trợ các thủ tục hành chính trong quá trình công nhận quyền sử dụng đất được minh bạch, nhanh chóng và hiệu quả.

- Bổ sung các quy định về việc khai nhận, phân chia di sản thừa kế, đặc biệt là với tài sản là quyền sử dụng đất. Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành  hiện nay chỉ quy định chung chung, chưa có cụ thể hóa quy trình, thủ tục và các giấy tờ, tài liệu cần thiết phục vụ cho việc khai nhận, di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Vì vậy, cần có các quy định cụ thể hơn, nhằm đảm bảo quyền của người thừa kế cũng như tránh mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra.

Quốc Hoàng