Thứ nhất, xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất

Khoản 5 Điều 86 Luật Đất đai quy định “Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà chưa giao, chưa cho thuê sử dụng tại khu vực đô thị thì giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác, sử dụng; tại khu vực nông thôn thì giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý”. Theo đó, đối với khu vực nông thôn sẽ giao cho UBND xã quản lý.

Tuy nhiên tại điểm b, khoản 1 Điều 113 của Luật Đất đai lại quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác quỹ đất được hình thành từ các nguồn trong đó có khoản 27 Điều 79 của Luật này để đấu giá quyền sử dụng đất (bao gồm dự án khu dân cư nông thôn). Như vậy, theo quy định này thì đối với dự án khu dân cư nông thôn lại giao cho Trung tâm phát triên quỹ đất quản lý. Một nhiệm vụ giao cho hai cơ quan thực hiện, dẫn đến khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện. 

Thứ hai, về xác định diện tích của dự án

tại điểm c Khoản 2 Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định “Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất phải xác định rõ diện tích của dự án không đưa đất vào sử dụng, diện tích chậm đưa đất vào sử dụng và được chuyển đến cơ quan thuế để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn”.

Theo quy định nêu trên, trong Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất phải xác định rõ “diện tích của dự án” không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Tuy nhiên “diện tích của dự án” chậm đưa đất vào sử dụng để tính tiền thu đất, tiền thuê đất là đối với toàn bộ diện tích của dự án đã được giao đất, cho thuê đất hay từng phần diện tích của dự án chưa hoàn thành xây dựng các công trình theo Quy hoạch đã được phê duyệt thì lại chưa có quy định cụ thể, vì vậy khó khăn lúng túng cho các quán trình thực hiện nội này.

Thứ ba, về điều kiện nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Tại điểm c khoản 2 Điều 122 của Luật Đất đai quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm của định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước”. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định này vướng. Vì Luật không xác định rõ là những loại vi phạm nào? Trường hợp tất cả các vi phạm phải được xác định trong phạm vi cả nước sẽ phát sinh thủ tục hành chính dẫn đến kéo dài thời gian và ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án.

Thứ tư, về điều chỉnh Bảng giá đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai quy định: “Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Tuy nhiên, việc sử dụng thuật ngữ “ điều chỉnh” làm cho địa phương lúng túng trong quá trình triển khai thực hiện. Vì quá trình xây dựng dự thảo văn bản, xét thấy cần bổ sung thêm nội dung cho phù hợp, như vậy trong trường hợp này “bổ sung” có đươc xem là điều chỉnh không? Trong khi đó theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật thì chỉ có thuật ngữ “sửa đổi, bổ sung”. Theo đó, văn bản quy phạm pháp luật chỉ được sửa đổi, bổ sung, thay thế bằng văn bản quy phạm pháp luật của chính cơ quan, người có thẩm quyền đã ban hành văn bản đó.

Thứ năm, về trường hợp giao đất trái thẩm quyền

Khoản 1,2 và 3 Điều 140 quy định đối với hộ gia đình, cá nhân đã được sử dụng ổn định có nguồn gốc được giao đất sai thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì mới đủ điều kiện được cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp thửa đất có nguồn gốc được giao sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 đến trước khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/8/2024 khoản 4 điều này vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất mà không yêu cầu sử dụng đất ổn định. Điều này sẽ không đảm bảo công bằng giữa các đối tượng được giao đất trái thẩm quyền./.