Một là, mâu thuẫn chồng chéo giữa Luật đất đai 2013 với các luật chuyên ngành khác.

 Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của pháp luật dân sự. Khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “…quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. Nghĩa là Hiến pháp văn bản có giá trị pháp lý cao nhất, không quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp thì không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Mặt khác, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về tặng cho bất động sản, như sau:“1.Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật; 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”. Như vậy có thể thấy,quyền để lại thừa kế và quyền thừa kế là những quyền cơ bản của công dân được pháp luật bảo hộ. Điều 609 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”. Theo quy định này, người thừa kế là cá nhân có quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, còn người thừa kế là pháp nhân hay tổ chức chỉ có thể được hưởng thừa kế theo di chúc.

Hai là, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật về đất đai.

Tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, quy định chồng chéo này đã gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục.

Cùng một nội dung cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 nhưng khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT yêu cầu nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên thực tế gây phiền hà cho các tổ chức, cá nhân.

Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”. Tuy nhiên, tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 lại quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: “ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, tại khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”. Việc quy định này chưa rõ ràng, chưa thống nhất (trên quy định thu hồi đất đối với truờng hợp đất giao, cho thuê không đúng đối tượng, dưới lại quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất).

Đối với giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất trong hạn mức thì xác định theo giá đất UBND tỉnh quy định còn phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì xác định theo giá đất cụ thể. Thực tiễn tại địa phương có trường hợp hai thửa đất cạnh nhau,  một thửa đất trong hạn mức thì giá đất tính theo Bảng giá đất, 01 thửa có diện tích vượt hạn mức thì xác định theo giá cụ thể, 02 mức giá khác nhau. Tuy nhiên theo quy định điểm d Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai thì cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau như vậy các quy định nêu trên có sự chồng chéo không thống nhất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện nhiệm vụ này khi được UBND tỉnh ủy quyền, nhưng điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” là chưa phù hợp.

Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là chưa phù hợp với Điểm c Khoản 1 Điều 64 , Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai (chỉ quy định trong trường hợp chuyển quyềnchứ không quy định trường hợp chuyển mụcđích) điều này ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phương, tạo cơ hội cho các đối tượng không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thành đối tượng nhận chuyển nhượng bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Ba là, một số hành vi chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh.

Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Điều này gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai là rất lớn.

Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất tối đa là 03 năm, sau 03 năm thì cơ quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Như vậy, Luật chỉ quy định công bố  thời gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong thực tế ít cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không thực hiện mà để kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến quyền của người sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”, để thu hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng chủ đầu tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai lại không quy định về hành vi này.

Bốn là, một số quy định của Luật Đất đai chưa phù hợp với tình hình thực tiễn

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119vềthực hiện đấu giá quyền sử dụng đấtquy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất“Đất đã được giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy hiện nay có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng, vì vậy phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất.

Khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Quy định như vậy là không phù hợp với bối cảnh hiện nay theo chủ trương xây dựng những cánh đồng mẫu lớn, chuyên canh cây công nghiệp...

Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định,  đối tượng được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng bị hạn chế, cụ thể là các tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp.

                                                          Quang Lý (Chi đoàn thanh niên)